老人ホームでの土地活用

こちらの記事では、老人ホームによる土地活用について解説します。活用の仕組みやメリット・デメリットのほか、事業者を選ぶ際に注意したいポイントなどをまとめました。

老人ホームによる土地活用とは

土地オーナーが建物を建てて介護事業者へ貸し出す方法

老人ホームによる土地活用は、土地のオーナーが自身の土地に老人ホームの建物を建設し、それを介護事業者に一棟貸しをすることによって家賃収入を得る手法が一般的となっています。

そのため、土地オーナー自身が介護サービスを提供したり施設の運営を行ったりするわけではなく、スタッフの採用や管理、入居者の募集などの事業運営はすべて建物を借りている介護事業者が行います。その点から、介護の専門知識がなかったとしても、土地活用をはじめられます。

土地活用で検討できる主な老人ホームの種類

土地活用として多く検討されるのは、民間事業者が主体となり運営されている「有料老人ホーム」です。その中でも、施設内スタッフが24時間体制で介護サービスを提供する介護付き有料老人ホームや、食事・生活支援を中心として提供し、介護が必要な場合には外部の居宅介護サービスを利用する住宅型有料老人ホームなどの種類があります。

なお、特別養護老人ホームなどの公的施設は、事業主体が社会福祉法人や自治体となっているといったように、事業の主体や制度が異なります。

老人ホームで土地活用するメリット

介護事業者への一棟貸しによる土地活用ができる

老人ホームで土地活用を行うことで期待できる大きなメリットは、介護事業者への一棟貸しによる土地活用を行える点です。たとえば一般的な賃貸アパートによる土地活用を選択した場合には、一部屋ごとに入居者の募集を行う、退去者が出た場合には原状回復や新たな入居者を募集するといったことが必要になります。しかし、介護事業者に対し一棟貸しを行う場合には、このような手間はかかりません。

さらに契約期間も長期にわたるケースが多くなっているため、管理の手間を抑えつつ、長期間にわたって安定した賃料収入が期待できます。

住宅地でも検討できる場合がある

もし所有する土地が住宅地にあっても、老人ホームとしての土地活用を検討できる場合もあります。これは、老人ホームは高齢者が穏やかに生活する住まいであり、静かで落ち着いた環境が好まれるためです。

また、入居者が施設内で生活を完結する施設や事業者が送迎を行う施設も多いことから、店舗などのように駅からの近さや人通りの良さが必須条件にはならない点も特徴のひとつといえます。

そのため、一般的な賃貸住宅としては不利になることが多い「駅から離れた住宅地」だったとしても、土地の活用を検討できる場合があります。

地域の高齢者福祉に貢献できる

高齢化が進む現代では、高齢者が安心して暮らせる老人ホームの需要が高まっています。自身の所有する土地に老人ホームを建設することは、地域の高齢者福祉に直接的な貢献につながります。このように、社会的に意義が大きいという点も、老人ホームで土地活用を行うことの魅力です。

老人ホームで土地活用するデメリット

建設費などの初期費用が大きくなりやすい

老人ホームを建設する際には、高齢者が安全かつ快適に過ごせることが求められるため、車いすがすれ違える広い廊下や手すりの設置、大型のエレベーター、スプリンクラーなどのバリアフリー設備や防災設備が必要です。

さらに、利用者の居室や共用スペースの面積基準を満たす必要もあることなどから、一般的な賃貸住宅の建築を行うケースと比較すると、建築費が高額になりやすい傾向が見られます。

介護事業者が撤退すると収入が大きく減る可能性がある

建築した建物を介護事業者に一棟貸しするため、もし事業者が経営悪化などを理由として撤退してしまうと、賃料収入が完全にゼロになるリスクがあります。一般的な賃貸住宅のように一部屋ごとの空室リスクではなく、建物全体の収入が途絶えることになり、収入が大きく減ってしまう可能性があります。

ほかの用途へ転用しにくい場合がある

老人ホームとして設計した建物は、間取りや水回りの配置、設備などが高齢者向けに特化した形になっています。そのため、介護事業者が撤退して次の借り手が見つからなかった場合、賃貸マンションや商業店舗などにそのまま転用することは難しいといえます。もし転用する場合には大規模な改修工事が必要になり、多額の費用が発生するケースも考えられます。

希望する地域・施設を自由に整備できない場合がある

土地があるからといって、どこでも自由に老人ホームを建設できるわけではありません。施設の種類によっては、それぞれの自治体による介護保険事業計画や整備方針、指定・届出の影響を受ける場合があります。そのため、場合によっては指定を受けられず、希望する施設を整備できないケースがある点には注意が必要です。

老人ホームによる土地活用に向いている土地

施設に必要な広さを確保できる土地

老人ホームを建設する場合、入居者の居室のほかに食堂や浴室などの共用スペース、スタッフが作業を行うための事務室、送迎車両の待機スペースやスタッフの駐車場などを含めた敷地が必要となります。整備する施設の種類や定員規模によって必要な土地面積が変わってくるため、計画に見合う十分な広さを確保できる、という点が重要なポイントです。

高齢者の生活に適した周辺環境がある土地

駅からの距離は絶対条件ではないものの、高齢者が生活しやすい環境にある土地であることは重要です。たとえば、近隣にスーパーなど買い物がしやすい環境や医療機関がある、日当たりがよく騒音の少ない静かな住環境であることが望ましいといえます。

さらに、緊急時には車両がスムーズに進入できるよう前面道路が広い点や、施設で働くスタッフが通いやすい交通アクセスが整っているかといった点も、十分に確認が必要なポイントとして挙げられます。

老人ホームを建設できる法的条件を満たしている土地

自分が所有する土地は、老人ホームを建設するための法的条件を満たしているかという確認も必要となります。具体的には、用途地域や接道義務、建ぺい率・容積率、市街化調整区域など、建設可否に関連するさまざまな条件を確認することが不可欠です。

老人ホームによる土地活用を成功させるポイント

地域の需要と自治体の整備計画を確認する

老人ホームによる土地活用を成功させるには、地域の需要をしっかりと把握することが鍵となります。所有する土地周辺の高齢者人口に加えて、周辺にはどのような老人ホームがあるのか、ニーズに対してどの種類の施設が不足しているのかといった点を細かく調査することが大切です。

さらに、計画している施設が自治体の介護保険事業計画で整備対象となっているか、総量規制の枠に空きがあるかなど行政の整備方針をあらかじめ確認しておきましょう。

介護事業者の実績・経営状況を確認する

長期間にわたり一棟貸しをするため、事業を継続できる信頼性の高い介護事業者を選ぶことが重要です。提示された賃料条件だけで判断するのではなく、その事業者のこれまでの施設運営の実績、既存施設の運営状況、財務・事業継続性などについて確認します。さまざまな観点から確認を行い、長期にわたり安定した事業の継続が見込める事業者かどうかを見極めることが求められます。

長期的な収支と撤退リスクまで検討する

土地活用における計画段階では、建築費や借入金の返済のみではなく、建物の修繕費などのランニングコストを含めた、詳細な収支シミュレーションを行うことが欠かせません。さらに、万が一事業者が撤退した場合の数ヶ月に及ぶ空室期間や、新たな介護事業者を募集する際にかかる費用も見込み、それでも経営が成り立つようにゆとりのある計画を立てることが大切です。

老人ホームの建設実績がある会社に相談する

老人ホームの建設を行う際には、介護事業者の施設要件や、自治体により定められている設置基準を建築計画に反映させる必要があります。この場合、土地活用だけではなく介護施設の建築に関する専門的なノウハウが求められるため、老人ホームの建築実績が豊富な会社に早い段階から相談することが土地活用を成功させる鍵であるといえます。

愛知県で老人ホームによる土地活用をする前に確認したいこと

自治体の介護施設等の整備方針を確認する

愛知県内で老人ホームによる土地活用を検討する場合には、施設の種類ごとに行政の手続きが異なる点に注意しなければなりません。たとえば「介護付有料老人ホーム」のように、介護保険の指定を受ける場合には、愛知県やそれぞれの市町村により策定されている「介護保険事業計画」に基づいて整備枠が定められており、公募による選定が行われるケースもあります。このように、市町村の計画や整備方針をあらかじめ確認しておくことが欠かせません。

有料老人ホームの設置基準・手続きを確認する

有料老人ホームの建築・運営を行う場合には、老人福祉法に基づいた届出を行うことが必要です。愛知県では、「愛知県有料老人ホーム設置運営指導指針」が定められており、居室の床面積や廊下の幅、人員配置などについて厳格な基準が設けられています。

このような基準を満たす建物の設計が必要となるため、最新の指針やそれぞれの自治体における情報を確認することが必要となります。また、こうした行政上の条件に加えて、用途地域や市街化調整区域などの土地条件についても 並行して確認する必要があります。

老人ホームによる土地活用は土地・需要・事業者をまとめて検討しよう

老人ホームを建設して介護事業者に一棟貸しする土地活用は、長期的な賃料収入や地域貢献が期待できます。一方、初期費用の高さや事業者の撤退リスク、建物の転用の難しさには注意が必要です。土地の法的な条件や地域の需要を確認し、収支計画と運営を担う事業者選びをあわせて進めましょう。

計画を具体化する際は、老人ホームの建設実績がある会社への相談も役立ちます。当メディアでは、愛知県の福祉施設建設会社を特徴や建設事例とともに紹介しています。土地の条件や活用方針に合った相談先を探す参考にしてください。