介護施設を活用した土地活用

こちらの記事では、介護施設を活用した土地活用について解説します。活用の仕組みやメリット・注意点に加えて、失敗しないポイントや事業者選びから施設の建設までの流れなどをまとめました。

介護施設を活用した土地活用とは

介護施設による土地活用の仕組み

土地活用において介護施設を活用する場合、土地のオーナーが自分の土地に介護施設を建設して、それを介護事業者に賃貸して家賃収入を得る方法が一般的となっています。オーナーが自身で介護サービスを提供するのではなく、建物を一棟貸しするという形式であることから、介護施設の運営や人員の管理などは介護事業者が行います。

以上から、土地のオーナーには介護の専門知識がなかったとしてもはじめやすく、管理の手間をかけずに土地を活用できるのが特徴です。

土地活用で検討できる主な介護施設

土地活用において検討される主な施設としては、食事やレクリエーションなどが充実するなど、多彩なサービスを提供する有料老人ホームや、見守りなどのサービスが提供されるサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、日帰りで食事や入浴を提供するデイサービス、主に認知症の高齢者を対象としたグループホームなどがあります。

それぞれの施設によって建物の設備基準や必要とされる人員配置、許認可の条件が異なるため土地の条件に合った施設選びを行うことが重要となります。

介護施設で土地活用するメリット

長期的な賃貸契約につながりやすい

介護施設による土地活用の大きなメリットは、介護事業者と一棟貸しの賃貸契約を結ぶことにより、長期的な契約に繋がりやすい点です。一般的な賃貸アパートのように、退去者が発生するたびに新しい入居者を募集する手間が省けますので、賃貸経営の負担軽減も期待できます。

また地域に不足している福祉拠点を提供することによって、地域の高齢者福祉に貢献できるという面もあります。

駅から離れた土地でも活用を検討しやすい

介護施設の場合、入居者が施設内で生活を完結させるケースや、事業者が送迎車を使用して利用者を送迎するケースが多いといえます。そのため、賃貸住宅や店舗のように、「駅からの近さ」が絶対条件にはなりません。むしろ駅から離れた、静かな環境の方が高齢者にとって穏やかに生活できる立地として好まれることもあります。

このような点から、一般的な賃貸住宅には不向きとされているエリアだったとしても、介護施設の場合には土地の活用について検討しやすい点が魅力といえます。

介護施設で土地活用するデメリット・注意点

初期投資が大きくなりやすい

介護施設を建設する際には、初期投資が大きくなりやすい点に注意が必要です。例えば車椅子がすれ違う十分な幅がある廊下やエレベーター、特殊浴槽、スプリンクラーなど、高齢者が安全に過ごせる設備が不可欠となります。さらに施設の種類に応じた居室面積などの基準を満たすことが求められるため、一般的な賃貸アパートを建築するケースと比較すると、建築費が高額になりやすい、という面があります。

介護事業者の撤退・経営状況による影響を受ける

一棟貸しを行うという性質上、もし介護事業者の経営悪化などによって撤退した場合には家賃収入が途絶えるなど、経営状況による影響を直接受ける点はデメリットのひとつです。さらに、介護施設向けに設計を行った建物であるため、間取りや設備も特殊であり汎用性が高いとは言えません。事業者がもし撤退してしまうと一般住宅や店舗に転用することは困難であり、改修を行う場合にも多大な費用がかかるというリスクが考えられます。 以上の点から、最初の事業者の選定や契約は慎重に行うことが必要です。

自治体の整備計画などにより開設できない場合がある

土地があれば自由に介護施設を開設できるわけではありません。施設の種類によっては、それぞれの自治体が定めている「介護保険事業計画」に基づいて、エリア内における施設の開設に制限が設けられている場合があります。もし枠がすでに埋まっている場合には新たな施設の指定が下りないことから、土地活用の計画を立てている段階で自治体の整備計画や指定状況について確認しておくことが重要です。

介護施設の土地活用に向いている土地とは

施設に必要な広さを確保できる土地

介護施設の建設に向いているのは、施設の建築に必要な広さを確保できるという点が挙げられます。施設内には、利用者の居室のほかに食堂などの共有スペース、事務室、駐車場などを含めた土地が必要になります。デイサービスやグループホームなど、比較的小規模な施設なのか、有料老人ホームなどの大規模な施設なのかによって必要となる面積は大きく異なりますので、開設を計画している施設規模に合った広さを確保できるか確認するようにしましょう。

介護施設の需要が見込める地域

介護施設を開設したとしても、利用する人がいなければ意味がありません。しかし地域の高齢者人口のみを開設の理由にするのではなく、需要が見込めるのかを見極めることが必要となります。たとえば建設を計画している土地の周辺には競合となる介護施設がどの程度存在しているのか、通所型と入所型のどちらのサービスがそのエリアで不足しているのかなど、地域のニーズを細かく調査した上で、需要があるかどうかを判断することが大切です。

利用者・スタッフ・車両がアクセスしやすい土地

利用者やスタッフ、車両がアクセスしやすい土地かどうかもポイントです。具体的には、送迎車や緊急車両がスムーズに出入りできる、前面道路の広さが重要です。また、介護施設の運営には多くのスタッフが必要となります。バスなどの利便性や従業員用の駐車場を確保できるかなど、施設で働くスタッフが通勤しやすい環境かどうかも重視すべき項目であるといえます。

介護施設を建設できる土地

所有している土地が、法的に介護施設を建築できる土地なのかという点も確認が必要です。都市計画法に基づく「用途地域」において、希望する介護施設の建築が認められているか、建築基準法の接道義務を満たしているかも確認しておきます。そのほか、建ぺい率や容積率の制限内にて施設運営に必要な床面積を確保した建物を建築できる条件が揃っているかも必要となります。

介護施設で土地活用を始めるまでの流れ

1．土地の条件と地域の介護需要を調査する

自身が所有している土地の広さや建築に関する法的な制限について確認を行います。さらに、その土地でどのような介護サービスが不足しているのかなど、競合となる施設の状況を含めて地域のニーズについて調査を行い、そのエリアにはどのような施設が必要とされているのかを確認します。

2．施設の種類と介護事業者を検討する

調査をした結果を踏まえて、建物を建てる前に出店意向を持つ介護事業者の募集や選定を行います。事業者の意向を確認せずに計画を進めた場合、要件を満たせないリスクも考えられるため、この段階で事業者が必要とする施設要件や希望について確認を行っていきます。

3．建設・収支計画を立てる

事業者を決定したら、要件に合わせた建物の設計と建築費の概算を算出します。自己資金や金融機関からの借り入れ額、事業者から受け取る家賃を元にして事業収支シミュレーションを作成することで、無理のない計画かどうかを確認します。

4．必要な手続きを確認して施設を建設する

自治体への事前協議や建築確認申請など、必要となる手続きを行います。許認可の見通しが立った段階で建築会社と工事請負契約を結んで、施設の建設工事を行います。

5．介護事業者への賃貸を開始する

建物が完成して引き渡しが完了したら、介護事業者との間で建物の賃貸借契約の運用を開始します。事業者が行政より介護事業者の指定（許可）を受け次第、施設が開業し、運営が開始されます。

介護施設の土地活用で失敗しないためのポイント

長期的に運営できる介護事業者を選ぶ

介護施設の土地活用においては、借り手となる事業者の選定は非常に重要であるといえます。提示された賃料の条件のみで選定するのではなく、これまでの施設運営実績や財務状況、スタッフの定着率などさまざまな面から確認を行います。途中で撤退するリスクが低く、長期的に安定した運営を見込める事業者を選ぶことが大切です。

建設費だけでなく長期的な収支を確認する

初期の建設費用のみに注目するのではなく、施設運営を開始したあとのランニングコストを含めた計画が求められます。金融機関からの借り入れに対する返済や、建物の維持管理費、修繕費用などの支出と、事業者からの賃料収入のバランスについて慎重に検討し、中長期的な収支が成り立つかを確認してください。

介護施設の土地活用に詳しい会社へ相談する

介護施設の建築や運営を行う場合には、土地条件や地域の需要、事業者、建築条件といったようにさまざまな部分をまとめて検討する必要があります。そのため、土地の条件確認から建設までをトータルでサポートできる、介護施設の土地活用について実績を持った専門会社に相談することが重要であるといえます。

愛知県で介護施設による土地活用を検討するなら

介護施設での土地活用は、一般的なアパートの建築とは異なり、それぞれの自治体における規制の確認や建築基準への対応といったように、専門的なノウハウが必要となります。愛知県内のエリア特性や地域ごとの介護ニーズに精通したパートナーを選ぶことによって、土地条件の確認やその地域のニーズに応じた施設計画、介護事業者との調整などさまざまな点について相談できます。

たとえば「駅からの距離がある」「地形が不整形である」といった条件の土地だったとしても、地域の介護需要と合致することによって、優良な事業用地となる可能性もあります。まずは、自身が所有している土地にどのような可能性があるのかを、実績のある専門会社に相談し、より良い活用方法について検討することをおすすめします。

まとめ

介護施設による土地活用は、土地のオーナーが建設した施設を介護事業者へ貸し出す方法です。長期的な賃貸契約が見込め、地域貢献にもつながる一方、初期投資の大きさや建物の転用の難しさには注意が必要です。

計画を進める際は、地域の需要や長期的な収支を確認し、福祉施設の建設実績がある会社へ相談することが大切です。当メディアでは、愛知県の福祉施設建設会社を特徴や建設事例とともに紹介しています。相談先の比較にお役立てください。